Тренды первичного рынка: искусственный интеллект и премия доверия на Авито
Российский рынок первичной недвижимости переживает фундаментальную трансформацию. Период ажиотажного спроса, когда застройщики могли продавать квартиры на стадии котлована («продавать будущую цену»), завершился. Изменение условий проектного финансирования девелоперов и пересмотр условий льготных ипотечных программ сместили баланс сил: рынок продавца окончательно превратился в рынок покупателя. В условиях жесткой конкуренции застройщики вынуждены бороться за внимание более осторожного, рационального и требовательного клиента. Это, в свою очередь, меняет потребительское поведение и форматы взаимодействия покупателей с застройщиками.
Показательным фактором является то, где именно покупатели ищут новое жилье. Согласно репрезентативному опросу, охватившему 10 000 россиян, находящихся в активной фазе поиска и выбора новостроек, 70% респондентов назвали специализированные онлайн-платформы ключевым источником информации. Традиционные сайты самих строительных компаний и рекомендации знакомых («сарафанное радио») упоминаются существенно реже — примерно по 30% ответов. Для большинства людей покупка квартиры — редкая сделка, совершаемая один или два раза в жизни. Покупатели не готовы тратить недели на изучение десятков разрозненных сайтов девелоперов и форумов жильцов. Им необходим единый цифровой навигатор, который предоставляет полную, верифицированную информацию и позволяет сравнивать различные варианты.
Смена ориентиров: спрос на готовый продукт
Главным трендом в структуре спроса стал резкий рост интереса к готовым жилым комплексам (ЖК). Покупатели больше не хотят нести риски долгостроя или платить ипотечные взносы за строящийся объект, одновременно арендуя временное жилье. Доля сделок, совершаемых непосредственно после официального ввода ЖК в эксплуатацию, выросла до 24% (годом ранее этот показатель составлял около 20%). Более того, текущий интерес к уже сданным новостройкам на платформе в 1,5 раза превышает интерес к объектам, находящимся на стадии строительства.
Цена остается определяющим фактором выбора для 68% покупателей. Однако сразу за ней следуют параметры качества жилой среды, которые раньше считались второстепенными. Современный покупатель оценивает не просто площадь квартиры, а комплексный сценарий жизни. В число обязательных критериев входят:
- Безопасность (наличие видеонаблюдения, закрытая территория двора без машин);
- Инфраструктура (наличие детских садов, школ и поликлиник в пешей доступности);
- Благоустройство (озеленение территории, зоны отдыха, современные детские и спортивные площадки);
- Транспортная доступность и близость к станциям метро или ключевым дорожным развязкам.
ИИ-ассистент «Ави»: переход к нативному поиску
Для упрощения процесса подбора квартир в условиях перенасыщенного рынка Авито развивает специализированного персонального ИИ-помощника «Ави» (инструмент на базе искусственного интеллекта, интегрированный в поисковые сценарии платформы). «Ави» разработан на основе собственных ИИ-моделей компании, что позволяет точнее настраивать систему под конкретные задачи классифайдов.
ИИ-ассистент кардинально меняет логику поиска. Вместо классического заполнения множества параметрических фильтров (этажность, площадь, цена, материал стен) пользователь может общаться с помощником на естественном языке, описывая свои жизненные потребности. Например, запрос может звучать так: «Ищу тихий семейный район с хорошей экологией, современной школой поблизости и готовой квартирой стоимостью до 12 миллионов рублей». «Ави» сопоставляет этот запрос с массивом данных о жилых комплексах, инфраструктуре районов, отзывах жителей и поведении других пользователей.
Важным аспектом является этическая позиция платформы: ИИ не маскируется под живого оператора, пользователь четко понимает, что общается с автоматизированным алгоритмом. Чтобы исключить некорректные или нелепые рекомендации, нейросеть жестко ограничена базой реальных данных. Если ассистенту не хватает информации о предпочтениях пользователя для выдачи точного ответа, он не придумывает варианты, а дает базовые рекомендации и задает уточняющие вопросы. По данным опросов, 25% покупателей уже используют генеративные ИИ-инструменты в повседневной жизни, а 12% применяли их непосредственно для подбора недвижимости, что подтверждает высокую готовность аудитории к новому формату поиска.
«Формула доверия»: народная премия на основе данных
Параллельно с развитием диалогового поиска Авито запускает новый ориентир для покупателей новостроек — премию «Формула доверия». Это не классический рекламный конкурс, где победителей выбирает закрытое жюри, а аналитический навигатор рынка, построенный на основе анализа данных 40-миллионной аудитории платформы.
Для определения победителей Авито использует сложный алгоритм, который анализирует миллионы поведенческих сигналов: историю звонков застройщикам, вопросы в чатах, соблюдение сроков сдачи объектов, соответствие проектных деклараций требованиям федерального закона 214-ФЗ, а также реальные отзывы покупателей. С помощью ИИ-инструментов система обрабатывает сотни тысяч диалогов, вычленяя из них частые проблемы и реальный опыт взаимодействия с девелоперами.
Победители премии получат специальные бейджи отличия в карточках своих ЖК на платформе, что станет важным сигналом надежности для покупателей. Премия разделена на 12 номинаций, сгруппированных в три блока: «Выбор покупателя» (например, номинации для семей с детьми или молодежи), «Качество и надежность» и «Девелопер года».
В качестве примера номинации можно привести бейдж «Выбор семьи с детьми». Он будет присуждаться тем ЖК, к которым пользователи, идентифицированные системой как семьи с детьми, проявляли максимальный интерес, и где зафиксированы лучшие оценки по инфраструктуре и безопасности. При этом в каждой номинации и в каждом регионе будет определен только один победитель, чтобы создать четкий, бескомпромиссный ориентир для покупателей.
Подведение итогов первой премии запланировано на октябрь 2026 года. В пилотном запуске участвуют жилые комплексы из 9 регионов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, Краснодарский край, Ростовская, Свердловская и Тюменская области, а также Республика Татарстан. Номинации охватывают объекты, размещенные застройщиками на Авито с 1 января 2025 года.
Таким образом, рынок недвижимости переходит к эре прозрачности. Застройщикам недостаточно просто публиковать яркие рекламные рендеры. Победителями в конкурентной борьбе станут те компании, которые смогут подтвердить качество своих объектов реальными данными, прозрачным клиентским сервисом и высоким уровнем доверия покупателей.