Российский рынок первичной недвижимости переживает фундаментальную трансформацию. Период ажиотажного спроса, когда застройщики могли продавать квартиры на стадии котлована («продавать будущую цену»), завершился. Изменение условий проектного финансирования девелоперов и пересмотр условий льготных ипотечных программ сместили баланс сил: рынок продавца окончательно превратился в рынок покупателя. В условиях жесткой конкуренции застройщики вынуждены бороться за внимание более осторожного, рационального и требовательного клиента. Это, в свою очередь, меняет потребительское поведение и форматы взаимодействия покупателей с застройщиками.
Показательным фактором является то, где именно покупатели ищут новое жилье. Согласно репрезентативному опросу, охватившему 10 000 россиян, находящихся в активной фазе поиска и выбора новостроек, 70% респондентов назвали специализированные онлайн-платформы ключевым источником информации. Традиционные сайты самих строительных компаний и рекомендации знакомых («сарафанное радио») упоминаются существенно реже — примерно по 30% ответов. Для большинства людей покупка квартиры — редкая сделка, совершаемая один или два раза в жизни. Покупатели не готовы тратить недели на изучение десятков разрозненных сайтов девелоперов и форумов жильцов. Им необходим единый цифровой навигатор, который предоставляет полную, верифицированную информацию и позволяет сравнивать различные варианты.
Смена ориентиров: спрос на готовый продукт
Главным трендом в структуре спроса стал резкий рост интереса к готовым жилым комплексам (ЖК). Покупатели больше не хотят нести риски долгостроя или платить ипотечные взносы за строящийся объект, одновременно арендуя временное жилье. Доля сделок, совершаемых непосредственно после официального ввода ЖК в эксплуатацию, выросла до 24% (годом ранее этот показатель составлял около 20%). Более того, текущий интерес к уже сданным новостройкам на платформе в 1,5 раза превышает интерес к объектам, находящимся на стадии строительства.
Цена остается определяющим фактором выбора для 68% покупателей. Однако сразу за ней следуют параметры качества жилой среды, которые раньше считались второстепенными. Современный покупатель оценивает не просто площадь квартиры, а комплексный сценарий жизни. В число обязательных критериев входят:
- Безопасность (наличие видеонаблюдения, закрытая территория двора без машин);
- Инфраструктура (наличие детских садов, школ и поликлиник в пешей доступности);
- Благоустройство (озеленение территории, зоны отдыха, современные детские и спортивные площадки);
- Транспортная доступность и близость к станциям метро или ключевым дорожным развязкам.
ИИ-ассистент «Ави»: переход к нативному поиску
Для упрощения процесса подбора квартир в условиях перенасыщенного рынка Авито развивает специализированного персонального ИИ-помощника «Ави» (инструмент на базе искусственного интеллекта, интегрированный в поисковые сценарии платформы). «Ави» разработан на основе собственных ИИ-моделей компании, что позволяет точнее настраивать систему под конкретные задачи классифайдов.
ИИ-ассистент кардинально меняет логику поиска. Вместо классического заполнения множества параметрических фильтров (этажность, площадь, цена, материал стен) пользователь может общаться с помощником на естественном языке, описывая свои жизненные потребности. Например, запрос может звучать так: «Ищу тихий семейный район с хорошей экологией, современной школой поблизости и готовой квартирой стоимостью до 12 миллионов рублей». «Ави» сопоставляет этот запрос с массивом данных о жилых комплексах, инфраструктуре районов, отзывах жителей и поведении других пользователей.
Важным аспектом является этическая позиция платформы: ИИ не маскируется под живого оператора, пользователь четко понимает, что общается с автоматизированным алгоритмом. Чтобы исключить некорректные или нелепые рекомендации, нейросеть жестко ограничена базой реальных данных. Если ассистенту не хватает информации о предпочтениях пользователя для выдачи точного ответа, он не придумывает варианты, а дает базовые рекомендации и задает уточняющие вопросы. По данным опросов, 25% покупателей уже используют генеративные ИИ-инструменты в повседневной жизни, а 12% применяли их непосредственно для подбора недвижимости, что подтверждает высокую готовность аудитории к новому формату поиска.
«Формула доверия»: народная премия на основе данных
Параллельно с развитием диалогового поиска Авито запускает новый ориентир для покупателей новостроек — премию «Формула доверия». Это не классический рекламный конкурс, где победителей выбирает закрытое жюри, а аналитический навигатор рынка, построенный на основе анализа данных 40-миллионной аудитории платформы.
Для определения победителей Авито использует сложный алгоритм, который анализирует миллионы поведенческих сигналов: историю звонков застройщикам, вопросы в чатах, соблюдение сроков сдачи объектов, соответствие проектных деклараций требованиям федерального закона 214-ФЗ, а также реальные отзывы покупателей. С помощью ИИ-инструментов система обрабатывает сотни тысяч диалогов, вычленяя из них частые проблемы и реальный опыт взаимодействия с девелоперами.
Победители премии получат специальные бейджи отличия в карточках своих ЖК на платформе, что станет важным сигналом надежности для покупателей. Премия разделена на 12 номинаций, сгруппированных в три блока: «Выбор покупателя» (например, номинации для семей с детьми или молодежи), «Качество и надежность» и «Девелопер года».
В качестве примера номинации можно привести бейдж «Выбор семьи с детьми». Он будет присуждаться тем ЖК, к которым пользователи, идентифицированные системой как семьи с детьми, проявляли максимальный интерес, и где зафиксированы лучшие оценки по инфраструктуре и безопасности. При этом в каждой номинации и в каждом регионе будет определен только один победитель, чтобы создать четкий, бескомпромиссный ориентир для покупателей.
Подведение итогов первой премии запланировано на октябрь 2026 года. В пилотном запуске участвуют жилые комплексы из 9 регионов России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, Краснодарский край, Ростовская, Свердловская и Тюменская области, а также Республика Татарстан. Номинации охватывают объекты, размещенные застройщиками на Авито с 1 января 2025 года.
Таким образом, рынок недвижимости переходит к эре прозрачности. Застройщикам недостаточно просто публиковать яркие рекламные рендеры. Победителями в конкурентной борьбе станут те компании, которые смогут подтвердить качество своих объектов реальными данными, прозрачным клиентским сервисом и высоким уровнем доверия покупателей.