Рынок жилой недвижимости в России проходит через глубокую структурную перестройку. Изменение условий льготных ипотечных программ и смещение покупательского фокуса меняют привычные взаимоотношения между застройщиками, риелторами и покупателями. Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин в программном интервью описал ключевые векторы этой трансформации: от динамики сделок в готовом жилье до цифровизации процессов и роли искусственного интеллекта.
Оживление вторичного рынка и феномен «новой вторички»
По данным платформы, в начале лета количество сделок на вторичном рынке жилья продемонстрировало заметный рост — на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно зафиксировано сокращение среднего дисконта: если ранее разница между стартовой ценой в объявлении и фактической ценой продажи доходила в среднем до 10%, то сейчас она снизилась до 5–6%. Это свидетельствует о стабилизации ожиданий продавцов и повышении готовности покупателей выходить на реальные договоренности.
Заметным явлением на рынке стала так называемая «новая вторичка» — квартиры в домах, сданных не более трех–пяти лет назад. По оценке Сергея Ерёмкина, доля таких объектов в структуре предложения уже превышает 20%.
Готовое жилье в современных жилых комплексах, нередко уже с качественной отделкой и мебелью, становится прямым конкурентом проектам девелоперов на стадии котлована. Для многих покупателей фактор немедленного заселения или возможности сразу сдать квартиру в аренду перевешивает разницу в ипотечных ставках.
Симбиоз девелоперов и агентов
Несмотря на развитие прямых каналов продаж у застройщиков, ключевую роль в реализации первичного жилья продолжают играть профессиональные посредники: через агентства недвижимости проходит порядка 60% продаж новостроек.
Эта зависимость объясняется преобладанием альтернативных сделок. Подавляющее большинство покупателей улучшают жилищные условия: чтобы внести первоначальный взнос за новую квартиру у девелопера, семье необходимо сначала продать уже имеющееся жилье на вторичном рынке. Скорость и надежность этой продажи напрямую определяют, состоится ли сделка в новостройке. Риелторы выступают связующим звеном, организуя сложные цепочки расчетов, проверяя юридическую историю объектов и управляя переговорами сторон.
Для покупателя на вторичном рынке ключевая ценность эксперта заключается не в поиске объявления, а в верификации юридической чистоты, аудите прав собственности и обеспечении безопасности передачи средств.
Переход к онлайн-сделкам и роль искусственного интеллекта
Стратегический вектор развития индустрии, разделяемый платформой и регуляторами, — постепенный перевод всех этапов сделки с недвижимостью в цифровой формат. Это включает электронную подачу документов, проверку объектов и безопасные дистанционные расчеты.
Однако на вторичном рынке этот переход объективно сложнее, чем в стандартизированных новостройках. Покупателю вторичного жилья по-прежнему критически важно физически оценить состояние дома, подъезда, вид из окон и познакомиться с соседями. Поэтому цифровизация развивается как гибридный процесс: рутинные процедуры автоматизируются, а физические осмотры и личный контакт сохраняются.
В этом контексте формируется роль ИИ-агентов. Они призваны взять на себя сбор справок, первичное анкетирование клиентов, подготовку проектов типовых договоров и фильтрацию встречных предложений. Автоматизация освобождает риелтору время для живого диалога с клиентом. При этом главным барьером для полной автономии алгоритмов остается доверие: приобретение жилья — одна из самых дорогих покупок в жизни человека, и подтверждение безопасности сделки по-прежнему требует авторитетного подтверждения живым специалистом.
Индивидуальное жилищное строительство как ликвидный актив
Существенные изменения происходят и в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Исторически загородный рынок развивался стихийно: заказчик самостоятельно искал земельный участок, нанимал бригады, контролировал строительные работы и занимался вводом дома в эксплуатацию.
Сегодня сегмент движется в сторону цивилизованного индустриального формата. Участие крупных классифайдов, банковских механизмов (включая эскроу-счета) и нормативных требований формирует прозрачные стандарты загородного девелопмента. Качественный частный дом, построенный по типовому проекту надежным подрядчиком в поселке с продуманной инфраструктурой, перестает быть рискованной инвестицией и превращается в ликвидное наследство, способное сохранять стоимость на длинном горизонте.